Um Ihre Immobilie zu finanzieren, gibt es zwei Möglichkeiten. Entweder finden Sie ein Darlehen, das Ihre Immobilie mit einer langfristigen Zinsbindung komplett finanziert. Oder Sie entscheiden sich für eine kurzfristige Finanzierung, mit der Sie zuerst nur einen Teil der Bausumme finanzieren.
In letzterem Fall kommen Sie irgendwann an den Punkt, an dem Ihre erste Finanzierung ausläuft und Sie eine günstige Anschlussfinanzierung benötigen, mit anderen Worten, einen neuen Kredit.
So läuft es ab
Spätestens drei Monate vor Ende Ihrer Zinsbindung, muss Ihnen Ihre Bank ein Angebot für eine zweite Finanzierung vorlegen. Dann haben Sie aber keine Zeit mehr, sich nach einer Alternative umzusehen. Wir empfehlen also, schon vorher Angebote von anderen Banken einzuholen. Dann haben Sie den Vergleich und können in Ruhe entscheiden. Je früher Sie das tun, desto besser. Am besten behalten Sie schon Jahre vor Ablauf Ihrer ersten Baufinanzierung die Zinsen im Auge. Wenn Sie im richtigen Moment zuschlagen, können Sie die Zinskosten und damit auch Ihre monatliche Rate im Vergleich deutlich senken.
Welche Arten der Anschlussfinanzierung gibt es?
Sie können wählen zwischen einer Prolongation, einer Umschuldung und einem Forward-Darlehen. Bei der Prolongation verlängern Sie einfach Ihren bestehenden Vertrag bei Ihrer Bank. Dabei vereinbaren Sie eine neue Zinsbindung und damit wird sich auch die Höhe der Zinsen verändern. Da Ihrer Bank bereits alle Unterlagen vorliegen, ist die Abwicklung in der Regel kein Problem. Sie sollten sich vorher aber unbedingt zum Vergleich weitere Angebote anderer Institute geben lassen. Oft zahlen Sie bei einer zweiten Baufinanzierung bei derselben Bank einen höheren Zinssatz, als beim Wechsel der Bank. Bei einem Wechsel können Sie zudem oft ein Angebot mit besseren Konditionen aushandeln. Bei einer Umschuldung wechseln Sie zu einem neuen Anbieter. Dabei können Sie oft bessere Konditionen erreichen. Gleichzeitig fallen aber auch Mehrkosten an. Bei der Umschuldung findet ein Gläubigerwechsel statt. Dafür fallen Rechnungen für das Grundbuchamt und den Notar an.
Hinweis: Einige Kreditgeber haben Wechselangebote und übernehmen die Rechnungen für Sie. Informieren Sie sich am besten rechtzeitig darüber.
Ein Forward Darlehen eignet sich sowohl für eine Umschuldung als auch für eine Prolongation. Ob bei Ihrer Hausbank oder bei einer neuen Bank: Das Forward Darlehen gibt Ihnen die Möglichkeit, Ihre Anschlussfinanzierung schon einige Jahre vor Ablauf der Zinsbindung Ihrer heutigen Immobilienfinanzierung abzuschließen. Bei einem Forward Darlehen schließen Sie schon Jahre vor Ablauf Ihrer derzeitigen Zinsbindung eine neue Finanzierung ab und können sich so aktuell günstige Zinsen sichern. Diese Art der fortführenden Baufinanzierung lohnt sich, wenn die Prognosen besagen, dass die Zinsen zum Ablauf Ihrer Sollzinsbindung steigen werden. Der richtige Zeitpunkt ist hierbei entscheidend. Sinken die Zinsen nach Abschluss eines Forward-Darlehens, können Sie dieses nicht mehr kündigen. Das Forward Darlehen können Sie mit einer Prolongation und einer Umschuldgung kombinieren. In beiden Fällen müssen Sie mit einem Forward-Zuschlag rechnen.
Kündigungsrecht
Wie bei Ihrer ersten Baufinanzierung gilt auch hier: nach zehn Jahren haben Sie das Recht, Ihren Vertrag zu kündigen und ein neues Angebot zu erhalten, unter neuen Konditionen, mit einem vielleicht besseren Zins.
Ein Bausparvertrag als Alternative?
Auch ein Bausparvertrag eignet sich manchmal dazu, die bleibende Restschuld abzutragen. Während Sie ein Forward-Darlehen nur fünf Jahre vor der eigentlichen Finanzierung abschließen können, geht das bei einem Bausparvertrag durch die Ansparphase bereits sieben oder acht Jahre im Voraus. Damit können Sie niedrige Zinsen noch weiter im Voraus für die Zukunft konservieren. Wenn die Zinsen weiter sinken, haben Sie damit im Vergleich aber nichts gewonnen.
